Schon knapp zwei Jahre dauert die Krise am Immobilien-Investmentmarkt schon an. 2023 ging es mit dem Investitionsvolumen nochmals stark bergab. Es betrug 29,3 Mrd. Euro und damit noch einmal 56 Prozent weniger als im Vorjahr mit 67 Mrd. Euro, in dem gegenüber dem Rekordjahr 2021 mit einem Volumen von 113,8 Mrd. Euro bereits ein Rückgang um rund 40 Prozent zu Buche schlug. 

Nur noch ein Viertel rechnet mit Transaktionsrückgang

Kleiner Lichtblick laut EY: Mit einem weiteren Transaktionsrückgang rechnet 2024 nur noch ein Viertel der Befragten – im vergangenen Jahr waren es noch 80 Prozent. 45 Prozent prognostizieren eine Seitwärtsbewegung, knapp ein Drittel sogar eine zunehmende Dynamik. Das Investitionsklima, das das Beratungsunternehmen jährlich erstellt, hellt sich also auf niedrigem Niveau wieder etwas auf. Das sind Ergebnisse des diesjährigen Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkts, für das EY Real Estate rund 250 Investoren befragt hat, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren. 

”Langsam verdichten sich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt. Die Krise überwunden haben wir allerdings noch nicht“, sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. ”Leider sind auch weitere Insolvenzen entlang der Wertschöpfungskette alles andere als unwahrscheinlich.” Dies wiederum setze die Marktpreise der Assetklasse Immobilien weiter unter Druck. ”2024 schlägt die Stunde der Restrukturierung”, so Schwalm.

Mehr restrukturierungsbedürftige Unternehmen

So erwarten 92 Prozent der befragten Investoren weitere Abwertungen und 93 Prozent ein zunehmendes Angebot restrukturierungsbedürftiger Immobilien – nicht zuletzt durch auslaufende Finanzierungen. 

Auch das Finanzierungsumfeld bei Banken bleibt rau: 82 Prozent der Investoren prognostizieren eine Konzentration auf kleinere Kreditvolumina, 91 Prozent gehen von steigenden Eigenkapitalanforderungen aus, wobei nur rund die Hälfte annimmt, dass Immobilienbanken eine ausreichende Risikovorsorge betrieben haben. Die Finanzierung über den Kapitalmarkt ist nach Ansicht von 81 Prozent der Befragten aufgrund der stark gestiegenen Refinanzierungskosten derzeit unattraktiv. 

Kaum noch sinkende Wohnungspreise erwartet

Für Wohnimmobilien in sehr guten Lagen erwarten die befragten Investoren 2024 steigende (29 Prozent) oder konstante (47 Prozent) Preise. Lediglich für schwächere Lagen geht die Hälfte der Befragten von sinkenden Preisen aus. Dies stellt eine Aufhellung im Vergleich zum Vorjahr dar, als mehrheitlich sinkende Preise erwartet worden waren. 

”Der Wohnungsneubau erlebt einen perfekten Sturm, und das liegt nicht nur an erschwerten Finanzierungsbedingungen. Dass mehr Wohnungen benötigt werden, ist seit Jahren bekannt und unstrittig. Es gibt viele Hebel, die nur endlich auch betätigt werden müssen“, sagt Schwalm. 

Als prägende Trends am Wohnungsmarkt sehen 74 Prozent der Marktakteure 2024 die Konversion frei werdender Büroflächen in moderne Wohnkonzepte, sofern dies wirtschaftlich sinnvoll ist, und ein Abebben der im Zuge der Pandemie eingesetzten „Stadtflucht“, die laut Ansicht von 62 Prozent der Investoren kein nachhaltiger Trend ist. Die Aufteilung der CO2-Kosten wird hingegen überwiegend begrüßt: 58 Prozent der Befragten sehen dadurch einen positiven Anreiz zur Verbesserung der Energieeffizienz von Wohngebäuden. 

Für Büroimmobilien erwarten die befragten Investoren wie schon im Vorjahr weiter sinkende Preise. Laut 69 Prozent der Umfrageteilnehmer führen Unternehmen vermehrt verbindliche Anwesenheitsregeln ein – dennoch gehen 77 Prozent der Befragten davon aus, dass 2024 durch Homeoffice ein „unsichtbarer Leerstand“ ausgelöst wird, der den Büroflächenleerstand weiter ansteigen lässt. 

”Auf dem Büromarkt erleben wir gerade einen ‚war for tenants‘, die Mieter geben den Ton an“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate. ”Der Büromarkt – traditionell die zentrale Spielwiese professioneller Immobilieninvestoren – hat sich zu einem Mietermarkt gedreht. Eigentümer müssen sich auch künftig strecken, um ihre Werte zu sichern.” 

Auch im Einzelhandels- und im Hotelsegment gehen die Befragten 2024 überwiegend von sinkenden Preisen aus. Lediglich Logistikimmobilien beweisen Resilienz: Hier werden lageunabhängig überwiegend stabile Preise erwartet.