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Hamburg Commercial Bank rechnet mit Preisverfall bei Shopping-Centern

"Soll man noch gutes Geld schlechtem hinterherwerfen?": Für Peter Axmann von der Hamburg Commercial Bank stellt sich die Frage längst. Bei einem Pressegespräch erklärte er, wie die Bank mit dem Druck auf ihr Immobilienportfolio fertig wird.

Einkaufszentrum Forum in Duisburg | Foto: picture alliance / blickwinkel/S. Ziese | S. Ziese

Auf dem Immobilienmarkt hat die Pandemie die Probleme rund um Einkaufszentren laut der Hamburg Commercial Bank (HCOB) langfristig verschärft.

Bei den Shopping-Centern werden wir auf Jahre nicht mehr die Mieten und die Verkaufspreise sehen, die wir vor der Krise hatten.

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden, Hamburg Commercial Bank

"Bei den Shopping-Centern werden wir auf Jahre nicht mehr die Mieten und die Verkaufspreise sehen, die wir vor der Krise hatten", sagte Peter Axmann, HCOB-Leiter für Immobilienkunden, bei einer Online-Pressekonferenz. Wie der Einzelhandel ohne Lebensmittel seien auch die Malls klare Corona-Verlierer. Bei den Einkaufszentren habe die Pandemie aber nur eine laufende Entwicklung beschleunigt.

"Die strukturellen Schwächen waren vorher schon erkennbar", betonte Axmann und verwies auf den Online-Handel und die Abkehr vieler Kunden vom früher beliebten Besuch einer Mall am Wochenende.

Mieten geraten unter Druck

Schon vor der Pandemie habe in Einkaufszentren investiert werden müssen, nur um das Mietniveau zu halten. "Und inzwischen sind wir soweit, dass, obwohl investiert wird, die Miete nicht mehr gehalten werden kann." Shopping-Center in absoluten Top-Lagen könnten zwar weiterhin rentabel sein.

Bei anderen müsse sich aber am Nutzungskonzept etwas ändern: "Weg von großen Textilketten, weg von Unterhaltungselektronik wie Saturn, Mediamarkt und so weiter, hin zu kleineren Einheiten." Für eine höhere Aufenthaltsqualität werde verstärkt an Gastronomie-Angebote wie Food Courts gedacht.

Einzelhandel macht knapp ein Drittel aus

Die für ihr Schiffsgeschäft bekannte ehemalige HSH Nordbank verfügt über ein 9,5 Mrd. Euro schweres Immobilienkunden-Portfolio, in dem der Einzelhandel mit 28 Prozent die zweitgrößte Assetklasse nach Büros mit 36 Prozent ausmacht.

Etwas mehr als die Hälfte dieses Einzelhandels sei aber "foodbasiert" und problemlos, sagte Axmann. Auf die als Pandemie-Gewinner eingestuften Wohnimmobilien entfallen bei der privatisierten Landesbank demnach 19, auf die von Reisebeschränkungen gebeutelten Hotels acht Prozent. "Das ist nicht so viel, aber in echtem Geld eben doch 800 Millionen Euro."

Wegen der Lockdowns sei der Hotelimmobilien-Markt der zweite große Verlierer der Pandemie nach dem Einzelhandel. "Es sind alle Hotels betroffen, ganz egal ob gut oder schlecht, egal ob alt oder neu, egal ob Ein-Stern, Budget-Hotel oder Fünf-Sterne-Hotel", sagte Axmann. Doch hier handele es sich nicht um eine strukturelle Krise.

Bei einem Einkaufszentrum wäre manchmal dann irgendwann die Frage, soll man noch gutes Geld schlechtem hinterherwerfen.

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden, Hamburg Commercial Bank

"Insofern sehen wir durchaus für die Zukunft der Hotel-Immobilien nicht so schwarz." Deshalb zeige sich die HCOB bei Problemen bei Zins- und Tilgungszahlungen in der Hotellerie auch kooperativ.

"Wir gucken mit dem Betreiber oder Investor zusammen, welche Regelung können wir finden, damit wir gemeinsam durch dieses Tal durchkommen", sagte der Manager. "Bei einem Einkaufszentrum wäre manchmal dann irgendwann die Frage, soll man noch gutes Geld schlechtem hinterherwerfen."

Spätfolgen der Pandemie ähnlich wie bei den Einkaufszentren hält das Hamburger Institut auch bei Tagungshotels für möglich. Hier sei noch unklar, welchen Einfluss in der Pandemie etablierten Formate wie Videokonferenzen auf Dienstreisen und den Business-Hotel-Markt haben werden, sagte Axmann. Eine Erholung dieses Immobilienmarktsegments werde aber länger dauern als bei den Hotels insgesamt, wo binnen drei Jahren damit gerechnet werde.

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