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München und Frankfurt droht eine Immobilienblase

Die beiden Städte zeigen im jährlichen Global Real Estate Bubble Index der Schweizer Bank UBS die deutlichsten Anzeichen für eine Überhitzung.

Ein ehemaliger Nazi-Bunker in der Ungerer-Straße in München dient jetzt als Wohnhaus - und ist denkmalgeschützt. | Foto: picture alliance/Angelika Warmuth/dpa

München und Frankfurt liegen beim Risiko einer sogenannten Immobilienblase nach Einschätzung der Großbank UBS weltweit ganz vorne. Die Städte zeigten unter 25 betrachteten Metropolen die deutlichsten Zeichen einer Überhitzung, teilte die Bank am Mittwoch mit.

"Keine anderen Städte der Welt sind dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie München und Frankfurt", sagte Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland.

Keine anderen Städte der Welt sind dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie München und Frankfurt.

Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland


München und Frankfurt über dem Blasen-Grenzwert

Die Bank errechnete in ihrem Global Real Estate Bubble Index 2020 für München und Frankfurt Werte von 2,35 und 2,26 - bei mehr als 1,5 Punkten bestehe ein Blasenrisiko. Damit liegen die beiden deutschen Städte vor Metropolen wie Paris und London.

Als deutlich überhitzt mit Werten jenseits von 1,5 Punkten gelten demnach auch Toronto, Hongkong, Paris, Amsterdam und Zürich. Als "überbewertet" mit Werten von 0,5 bis 1,5 Punkten werden unter anderem London, Genf, New York und Sydney eingestuft.

München zum zweiten Mal an der Spitze, Frankfurt holt schnell auf

München habe die Spitzenposition in punkto Überhitzung im Ranking verteidigt und Frankfurt binnen eines Jahres Amsterdam, Hongkong und Toronto hinter sich gelassen. "Das ist schon ein Ausrufezeichen", sagte Studienautor Matthias Holzhey in einer Mitteilung.

Frankfurt sei mit dem Wirtschaftsboom und einer Verdoppelung der Wohnungspreise in einem Jahrzehnt "Opfer seines eigenen Erfolgs". In der Mainmetropole haben sich die Wohnungspreise im letzten Jahrzehnt verdoppelt. Die realen Preise sind allein im letzten Jahr um rund 8 Prozent gestiegen.

Vor allem die Ertragsperspektiven vermieteter Eigentumswohnungen sind in vielen Städten schlecht, da die Preise im Verhältnis zur Miete extrem hoch sind

Matthias Holzhey, Autor der Studie und Head of Swiss Real Estate Investments bei UBS Global Wealth Management

"Vor allem die Ertragsperspektiven vermieteter Eigentumswohnungen sind in vielen Städten schlecht, da die Preise im Verhältnis zur Miete extrem hoch sind", so Holzhey weiter.

Die Corona-Krise werde aber nun zum Lackmustest, ob die hohen Preise gerechtfertigt seien. In München befeuerten die starke lokale Wirtschaft und ein solides Bevölkerungswachstums weiter die Immobilienmärkte, während zu wenig neuer Wohnraum entstehe. Zum Vergleich: Wohnungen am Finanzplatz London dagegen weisen von allen analysierten Städten die schwächste Preisentwicklung seit 2016 auf. Dennoch bleibt die Stadt im überbewerteten Bereich.

Preise im internationalen Vergleich immer noch niedrig

Als Immobilienblase definiert die UBS eine starke und anhaltende Abweichung des Preisniveaus von Fundamentaldaten in Städten - etwa Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung.

Betrachtet man jedoch, wie viel von ihrem Einkommen qualifizierte Arbeitnehmer für eine zentrumsnahe 60-Quadratmeter-Wohnung ausgeben müssen, stehen Frankfurt und München weit hinter Tokio, Hongkong, London und Paris.

Die Stabilität der Immobilienmärkte trotz Corona-Krise lasse sich auch mit den Staatshilfen für die Wirtschaft erklären, die viele Menschen vor Einkommenseinbußen bewahrten. Auch liefen die Immobilienmärkte der Konjunktur nach.

"Die Städte in der Blasenrisikozone verkraften die Corona-Krise offenbar relativ gut. Die lokale Wirtschaft in München, Toronto und Hongkong wird sich vermutlich rasch erholen. Aber selbst wenn es nicht zu einer breiten Marktkorrektur kommt, dürfte das Potenzial für weitere Kapitalgewinne ausgeschöpft sein", ergänzte Holzhey.

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